Construir de raiz, recuperar uma casa antiga ou comprar habitação pode agora ser significativamente mais acessível — e a diferença pode chegar aos 30 mil euros.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz um novo enquadramento para a habitação em Portugal, com impacto direto na construção, reabilitação e arrendamento habitacional.
Na prática, estas medidas podem tornar projetos de habitação mais viáveis para muitas famílias da classe média, reduzindo a carga fiscal associada à construção e obras.
O que muda com o Decreto-Lei n.º 97/2026?
As novas regras procuram incentivar a construção de habitação própria, a reabilitação de imóveis e o arrendamento habitacional, através de um enquadramento fiscal mais favorável.
O objetivo é simples: facilitar o acesso à habitação e reduzir custos em projetos de longo prazo.
Para muitas famílias, isto pode significar a diferença entre avançar ou adiar um projeto de casa própria.
Exemplo prático: construção de casa própria
Imagine uma família que já possui terreno e pretende construir a sua habitação própria permanente, com um investimento total de cerca de 245.000€, incluindo terreno.
A diferença significativa surge na taxa de IVA aplicada à empreitada.
Simulação de custos
- Terreno: 65.000€
- Valor base da obra: 180.000€
Com IVA a 23% (taxa normal):
- IVA: +41.400€
- Total: 221.400€
Com IVA a 6% (taxa reduzida):
- IVA: +10.800€
- Total: 190.800€
Diferença total: 30.600€ de poupança
Este valor pode ser decisivo no orçamento final, permitindo melhorar acabamentos, investir em eficiência energética ou reduzir o valor do crédito habitação.
Quanto pode custar uma obra na prática?
A mesma empreitada “chave na mão” pode ter custos bastante diferentes consoante o enquadramento fiscal:
- IVA a 23%: 221.400€
- IVA a 6%: 190.800€
A diferença representa uma redução significativa na pressão financeira do projeto, podendo também diminuir a necessidade de financiamento bancário.
Quais as condições para beneficiar da taxa reduzida?
O acesso ao IVA reduzido não é automático. Existem condições específicas previstas no diploma:
- O imóvel deve destinar-se a habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional
- Podem existir limites de custo controlado definidos legalmente
- Em certos casos, pode haver restituição parcial do IVA em serviços técnicos e de projeto
Atenção: nem todos os custos beneficiam automaticamente da taxa reduzida. Em muitos casos, materiais comprados diretamente pelo proprietário continuam sujeitos à taxa normal.
Para beneficiar da taxa de 6%, é habitual que os materiais sejam fornecidos e aplicados no âmbito da empreitada.
E se for reabilitação de uma casa antiga?
Nem todos os projetos envolvem construção nova. Muitos passam pela compra e recuperação de imóveis antigos.
Nestes casos, o enquadramento fiscal pode também ter impacto relevante na viabilidade do projeto.
Mesmo pequenas variações nos custos podem representar diferenças significativas na estabilidade financeira do investimento.
O que deve avaliar antes de avançar
- O custo total do projeto (compra + obras + encargos)
- A capacidade financeira disponível
- O objetivo do imóvel (habitação própria ou investimento)
- A margem para imprevistos
- A solução de financiamento mais adequada
Em projetos de habitação, a decisão mais rápida nem sempre é a melhor — a escolha mais segura é aquela que protege a estabilidade financeira no longo prazo.
Conclusão
O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz medidas que podem ter impacto real no custo da construção e reabilitação de habitação em Portugal.
Mais do que uma alteração fiscal, trata-se de um conjunto de incentivos que pode tornar projetos de habitação mais acessíveis e sustentáveis para muitas famílias.
Perguntas frequentes
O Decreto-Lei n.º 97/2026 ajuda quem quer comprar casa?
Sim, especialmente ao criar condições fiscais mais favoráveis para construção e reabilitação de habitação.
Estas medidas interessam à classe média?
Sim, são particularmente relevantes para famílias que procuram equilibrar orçamento e investimento a longo prazo.
Vale a pena analisar o projeto antes de avançar?
Sim. Uma análise detalhada pode evitar custos desnecessários e melhorar a viabilidade financeira do projeto.
Todos os materiais beneficiam da taxa reduzida?
Não. Em muitos casos, apenas a empreitada beneficia do enquadramento fiscal reduzido.
Quer saber se o seu projeto pode beneficiar destas medidas?
Uma análise personalizada pode ajudar a perceber o enquadramento mais vantajoso para o seu caso.
Fale connosco para avaliar o seu projeto de construção ou reabilitação.